Vale a pena trocar o imóvel que te gera renda com aluguel pelo CDB?

Quem tem uma casa ou apartamento para alugar já deve ter se perguntado: vale a pena vender o imóvel e aplicar o dinheiro? Digamos que você pense em um investimento seguro, com um bom retorno. Neste sentido, vamos pensar no CDB, que é o terceiro título mais procurado pelos brasileiros, segundo dados da Anbima.

No plano das ideias, seria trocar o ato de alugar, que acarreta a administração mensal de um imóvel, com suas preocupações (um vazamento, atraso no aluguel, pequenos reparos) por vender e viver de renda passiva.

Para acabar com essa dúvida, pedimos a ajuda de Tay Rodrigues, especialista em finanças pessoais da Guide Investimentos.

A pedido da Inteligência Financeira, ela fez o cálculo com base em uma simulação – e ainda deu caminho das pedras para você fazer as contas com as informações sobre seu imóvel.

Vale a pena vender o imóvel para aplicar o dinheiro em um CBD?

É preciso fazer as contas para saber se de fato vale a pena vender um imóvel para aplicar o dinheiro. Não existe milagre.

Primeiro, é preciso saber o valor que você conseguiria pelo imóvel hoje.

Depois disso, precisamos calcular quanto esse montante pode render de juros se for investido em CDB.

“Com o resultado, dá para comparar se o patrimônio acumulado no período em um CDB seria mais alto que a valorização do imóvel, com os aluguéis acumulados no período”, esclarece Tay.

“É claro que existem variáveis para essa simulação, como a localização do imóvel, precificação do imóvel e o risco do reinvestimento do dinheiro na aplicação financeira”, alerta.

Não podemos esquecer, afinal, que o imóvel é um ativo real e absorve um pouco menos as variáveis macroeconômicas do que os ativos financeiros, como o CDB.

“Ainda assim, a simulação não deixa de ser uma forma de avaliar os cenários e tomar uma decisão consciente”, diz ela.

Como fazer o cálculo para saber se vale a pena vender o imóvel ou alugar?

Para esta simulação, vamos considerar que seu imóvel pudesse ser vendido pelo valor líquido de R$ 600 mil – sim, líquido, porque há uma série de gastos extras, como pintura, impostos e taxas para a corretora.

“Geralmente o aluguel cobrado gira em torno de 0,3% a 0,5% do valor de venda do imóvel”, estima Tay.

Nesse caso então, você pode receber entre R$ 1.800 a R$ 3 mil de aluguel por mês.

Quanto renderia o valor o imóvel no CDB

No período de 1 ano, em um CDB que renda aproximadamente 15% ao ano, levando em considerando a atual taxa Selic em um patamar de 13,75% ao ano, você teria R$ 90 mil de juros.

Porém, ao investir no CDB por um ano, o desconto IR seria de 20%, o que significa que R$ 18 mil dos R$ 90 mil de juros iriam para o Leão.

Logo, você teria R$ 672 mil líquidos.

Vale lembrar que a tabela do IR é regressiva. Ou seja, quanto mais tempo você deixar o dinheiro aplicado, menor será a mordida do imposto de renda.

Quanto renderia alugar o imóvel?

Agora vamos considerar que se você recebesse R$ 1.800 (no pior caso) ou R$ 3 mil (no melhor caso) de aluguel, em 1 ano teria acumulado R$ 21.600 ou R$ 36 mil, respectivamente.

Como calcular a valorização do imóvel

Mas existe mais um item que deve entrar nessa conta, a valorização do imóvel.

“De acordo com o FIPEZAP, que é o primeiro índice de preço com abrangência nacional que acompanha os preços de imóveis residenciais e comerciais, em 2022, o preço das unidades residenciais subiu 6,12%”, lembra Tay.

Então, pelos cálculos da especialista, seu imóvel de R$ 600 mil em um ano valeria R$ 36.720 a mais.

Somando a valorização com os aluguéis no ano, o saldo seria de R$ 58.320, cobrando um aluguel de R$ 1.800, e R$ 72.270, cobrando aluguel de R$ 3 mil.

Ou seja, no final das contas, em um ano o saldo para cada alternativa seria:

• vender imóvel por R$ 600 mil líquidos e aplicar o valor em CDB: R$ 672 mil
• alugar o imóvel por R$1.800 (+valorização anual): R$ 658.320
• alugar o imóvel por R$ 3 mil (+valorização anual): R$ 672.270

Em resumo: neste cálculo, apenas se você conseguir alugar o imóvel pelo máximo valor estimado (R$ 3 mil) é que a conta fecha. Praticamente não há diferença (R$ 270, para sermos exatos) entre alugar e investir em CDB.

Por outro lado, se o aluguel ficar mais próximo dos R$ 1.800, investir em CDB pode valer a pena – e ser até R$ 23.680 mais rentável por ano.

Vale mais a pena vender o imóvel ou alugar?

Para que você possa fazer o cálculo usando dados do seu imóvel, abaixo está o passo a passo da Tay. “Lembrando que é a apenas uma simulação simples para direcionar a decisão, ok?”. Ok. Mas é um bom caminho, veja:  

Se o imóvel não está alugado

Para descobrir o valor do aluguel, multiplique o valor da venda do imóvel por 0,003 ou 0,005 e multiplique por 12 para o resultado acumulado em aluguéis no ano.

Para ilustrar: se seu imóvel pudesse ser vendido por R$ 1 milhão, ele te renderia algo por volta de R$ 36 mil por ano, com um aluguel de R$ 3 mil por mês.

Se o imóvel já estiver alugado

Basta multiplicar o valor do aluguel por 12. Em seguida, divida o percentual da valorização por 100. No exemplo de 6,12% no ano, seria 6,12:100 = 0,0612. Depois, multiplique esse número pelo valor estimado da venda do imóvel.

Agora some os valores encontrados nos itens anteriores e você terá o valor que o seu imóvel renderia em 1 ano.

Para saber se é melhor investir ou manter o imóvel alugado, basta dividir a rentabilidade em porcentagem ao ano por 100 e multiplicar pelo valor da venda do imóvel.

Quais custos você precisa considerar na venda do imóvel?

Na hora de fazer a simulação, porém, é importante considerar que o valor de venda de um imóvel não é o valor líquido que você receberá por ele.

“Assim como nas aplicações financeiras, a pessoa não fica com todo o lucro obtido”, lembra Tay.

Na simulação acima, utilizamos o valor líquido de R$ 600 mil. Isso significa que esse valor já sofreu desconto de IR sobre o lucro da venda do imóvel e taxa de comissão da imobiliária ou do corretor, que gira em torno de 6% do valor da venda.

Quais são os principais riscos de alugar comparado com vender?

Ter um imóvel parece um investimento altamente seguro, certo? Mas fique atento porque ele também tem riscos.

“O principal risco é de o imóvel ficar desocupado”, afirma a especialista.

Se isso acontecer, prepare-se. Além de não receber a renda do aluguel, você ainda tem de arcar com todas as despesas do imóvel, como condomínio e IPTU.

Considere também que o imóvel pode se desvalorizar, dependendo da economia, localização, futuras obras perto da localidade, concorrência e condições do imóvel.

“Ter um imóvel exige responsabilidade e a pessoa precisa estar preparada para todos os imprevistos, incluindo despesas com manutenção e reparos”, alerta a especialista.

Como investir em CDB?

Agora, se a opção for investir em CDB, temos também o caminho das pedras.

Mas pode ficar tranquilo porque fazer esse tipo de aplicação é bem simples: basta abrir uma conta gratuita na corretora.

“Ao logar na conta criada, as opções de CDB estão na categoria de investimentos de renda fixa”, detalha Tay. “Esse processo é supersimples e você não paga taxa da corretora para investir em renda fixa, como o CDB.”

Qual é o valor mínimo para investir em CDB?

A especialista em finanças pessoais explica que o valor mínimo pode variar bastante de CDB para CDB.

“Já encontrei alguns no mercado sem valor mínimo, outros com valor mínimo de R$ 100 e outros de R$ 1.000, o que é mais comum”, diz ela.

E aqui vai uma dica: de uma forma geral, os CDBs que possuem as melhores rentabilidades são aqueles cujo investimento mínimo é a partir de R$ 1.000.

Por que investir em um CDB?

Aqui vão as principais vantagens listadas pela especialista:

• o CDB é um investimento de baixo risco, justamente pela previsibilidade da rentabilidade, que pode ser prefixada, pós fixada ou híbrida;
• é investimentos de renda fixa que tem proteção do FGC, que funciona como um certo “seguro” do investimento. “Isso significa que se o banco emissor do título falir, o FGC cobre o valor do investimento em até R$ 250.000 por CPF ou CNPJ e por instituição financeira, considerando o valor inicial do investimento, mais os juros do período”, esclarece.
• por último, a rentabilidade do CDB costuma ser bem atrativa em relação a outros investimentos como poupança e tesouro direto. “Além de não ter taxa da corretora para investir nele!”, destaca.

Riscos de investimentos em CDB

Nada é perfeito, certo? Nem o investimento em CDB, que também tem seus riscos.

Vamos a eles lembrando que, ao investir em um CDB, o investidor empresta dinheiro para o banco emissor do título, com a promessa de que receberá no período combinado o valor inicial acrescido de juros.

“O risco está se o banco falir nesse período”, afirma Tay.

Com ela disse, o FGC, que é uma instituição privada sem fins lucrativos, cobre apenas o valor de até R$ 250 mil por CPF e instituição financeira.

“Por isso, é importante que o investidor confira o rating do banco antes de investir e diversifique os emissores do título de CDB para estar dentro dos limites assegurados pelo FGC”, recomenda.

Também é importante que o investidor fique atento ao vencimento do título. “Alguns CDBs têm liquidez diária, ou seja, você pode resgatar o dinheiro quando quiser”, diz ela.

Outros não têm essa liquidez – e o dinheiro só fica disponível na data de vencimento do título.

“Como imprevistos podem acontecer (e todo mundo está sujeito a eles!), é sempre recomendado que tenha uma reserva de emergência, em liquidez diária, antes de optar por títulos mais longos”, afirma.   

Além disso, se você escolher um título com uma rentabilidade que não se enquadra no período macroeconômico, a rentabilidade pode ficar abaixo da inflação. “Então, por mais que o investimento tenha rendido juros, ele desvalorizou no período da aplicação”, alerta.

Gostou da ideia do CDI, mas quer avaliar outras possibilidades? Confira CDB ou LCI: qual é a diferença entre esses dois investimentos de renda fixa?.